中華民國不動產估價師公會全國聯合會

 中華民國不動產估價師公會新聞稿

 

中華民國不動產估價師公會修訂公告「辦理金融機構不動產抵押貸款之估價原則與注意事項」

--首納住宅房貸估價報告書範本與準則，呼籲金融機構及公股行庫，落實委外獨立性估價，避免人為操作空間控制貸款

--支持估價師發揮公道伯角色，避免高估造成貸款風險、低估損及民眾財產價值

 

 

發稿單位：中華民國不動產估價師公會

發稿日期：民國115年05月19日

聯絡人：陳碧源主任委員 0955-041-177
             胡毓忠主任委員 0919-369-097 

   

 

　　面對全球經濟局勢不定、國內房市進入景氣轉折期，不動產擔保品的價值穩健性已成為金融體系的重要核心。中華民國不動產估價師公會（以下簡稱估價師公會）今(19)日修訂發布「第十四號公報：辦理金融機構不動產抵押貸款之估價原則與注意事項」，除維持企業金融估價的嚴謹規範外，更首度將消費金融（個人住宅房貸）估價納入規章，並推出「摘要式報告書範本」，旨在平衡「金融機構作業效率」與「估價獨立性」。希望解決長期以來公股行庫「球員兼裁判」的估價弊端，並且在房市不景氣之際，為國內金融體系建構最強韌的風險防火牆，並有效守護全民財產權價值。

一、近期不動產景氣下滑，金融機構內部估價刻意保守低估，變相侵害民眾財產權價值，不符公平待客原則

不動產市場景氣趨勢變緩或進入反轉，在「風險控管」的名義下，金融機構內部鑑價常出現「非理性保守」的傾向。金融機構受限於政策方向，以景氣不佳保守看待的理由，刻意將鑑價結果壓低於市場合理行情，導致成交價與鑑價之間產生巨大鴻溝。對一般受薪族而言，這代表實際貸得成數縮水，必須額外籌措高額自備款，甚至被逼向高利息的信用貸款。

中華民國不動產估價師公會理事長郭國任表示成交價不一定是合理市價，但若缺乏專業估價師對實價登錄的成交個案進行分析與調整，金融機構的主觀認定與判斷便成為壓縮民眾授信空間的工具，而且民眾處於相對弱勢，無法得知估價過程與價格決定原因，往往只憑金融機構估價就是如此的回覆，直接宣判財產價值，無任何申訴管道，嚴重違反公平待客原則。

 

二、創新「摘要式報告書」：兼顧效率與避險的專業防線

針對廣大個人住宅房貸，本次公報特別納入規範並新增「摘要式不動產估價報告書」範本。郭國任表示，將消金住宅估價納管是兼顧「專業」與「效率」的重大變革，核心價值包含：

1. 即時反映市況：專業估價師能對區域行情保持高度敏銳，即時修正如收益法淨報酬率等價格參數，確保估值不脫離現實。
2. 優化銀行風險審核：簡化傳統報告的冗長篇幅，提供標準化數據，有效防範房價因投機炒作而虛增，讓金融機構在景氣寒冬中精準進行風險分級
3. 提升作業效率：透過標準化流程縮短估價週期，在不犧牲專業審慎的前提下，滿足金融機構快速撥款的實務需求
4. 強化重估機制：公報訂有嚴格的價格重估規範，確保金融債權在抵押期間，隨時面對市場波動仍保有充足的防護空間。

　　

三、公股行庫屬全民財產，球員兼裁判的估價與貸款，容易產生操作空間，呼籲回歸獨立性，落實第三方監督杜絕「球員兼裁判」

郭國任再次點名國內八大公股行庫的委外估價比例長期偏低（不足0.3%），在金融機構內部估價體制存在嚴重的代理問題與利害衝突。因此HSBC、星展、渣打等國際金融機構全面採取第三方委外估價以維持獨立性原則。相比之下，國內公股行庫始終採行金融機構內部估價模式，內部人員一旦面臨業績壓力，極易產生人為的操作空間。因此，郭國任呼籲財政部與金管會等主管機關，應要求公股行庫遵循公報標準，才能有效構築金融風險防火牆。特別應將「估價獨立性」與「委外比率」納入金融檢查與公股考核重點，比照國際標準，強制引進公正第三方監督，方能有效防堵人為超貸，避免重蹈2000年本土金融風暴與2008年次貸風暴之覆轍。

 

四、呼籲金融機構委外估價，讓估價師扮演公道伯角色，是金融穩定的「保險絲」

郭國任表示：「金融機構自行估價非但未能符合專業準則的規範與要求，人為且未受監督的操作空間，讓貸款成數規定只是虛表，估價過高造成潛在風險，特別是公股行庫實屬全民財產，卻未受獨立性的監督，進而可能曝險；估價過低，直接影響人民財產權價值，引起民怨。讓不動產界公道伯的估價師進行第三方獨立估價，協助金融機構守住金融紀律。在房市不景氣時，根據專業準則，精準的估算合理價值，平衡銀行貸款風險與民眾財產權價值，這就是不動產界公道伯的核心價值。」估價師公會本公報修訂版將於今5月19日正式實施。估價師公會期待透過產、官、學界的共同努力，讓台灣金融體系能安然渡過此波房市調整期。

 

附件：房市下行期金融機構內部估價vs.專業委外估價之風險對比表

風險維度	金融機構內部估價 (Internal Valuation)	專業委外估價 (估價師公會14號公報範本)	風險影響 (逾放比)
價格反應速度	滯後性高。易受過去成交價（定錨效應）影響，難以即時反映趨勢。也易因貸款政策，操作估價金額。	敏感度高。估價師須揭露市場指標，即時修正價值參數。並根據相關準則進行調整推估	內部估價易導致擔保價值虛高或刻意低估現象。
專業性	徵信人員主觀認定，未根據準則與估價方法進行分析調整，因此無法對客戶解釋說明價格決定理由，不符公平待客原則。	高考及格估價師根據技術規則與專業準則，出具簽證的不動產估價報告書。	委託估價有助於平衡貸款風險與民眾財產權合理價值
利益衝突	球員兼裁判。行員面臨授信業績壓力，傾向「維持高估值」以達成放款成數。	獨立第三方。與放款業績無關，僅對估價專業與法律責任負責。	內部壓力可能導致超貸風險。
參數審慎性	較為寬鬆。常忽略地價稅、維修費等扣除項，導致淨收益被誇大。	極度嚴謹。公報強制扣除各項稅費，且淨報酬率不得低於定存利率。	委外估價提供更厚實的風險緩衝空間。
景氣反轉應對	缺乏強制重估機制，容易在違約發生時才發現資產縮水。	建立價格重估機制。定期檢視市場波動，提早預警資產減損。	委外機制能提早防堵壞帳擴大。
法律責任	內部疏失多採行政處分，對金融機構整體風控保障有限。	法定專業責任。估價師需負民刑事及簽證責任，公信力受國家保障。	提升金融體系的透明度與公信力。

 

  

 

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